Warum 30 Zimmer anders funktionieren als 90
Skalierung, Betreiberlogik und Investorenlogik in der Praxis
Die Zimmerzahl eines Hotels wirkt zunächst wie eine planerische Größe: Wie viele Zimmer passen auf das Grundstück, in das Gebäude oder in das gewünschte Konzept?
Wirtschaftlich betrachtet greift das zu kurz.
Ein 30-Zimmer-Hotel ist nicht einfach die kleinere Version eines 90-Zimmer-Hotels. Mit der Größenordnung verändern sich Betriebsorganisation, Personalstruktur, Betreiberfähigkeit und die Voraussetzungen für eine Investition.
Die Zimmerzahl prägt damit das wirtschaftliche Modell des Hotels.
Mit der Größe verändert sich der Betrieb
Ein kleines Hotel muss viele Funktionen abdecken, obwohl nur eine begrenzte Zahl an Zimmern zur Verfügung steht, über die diese Struktur finanziert werden können.
In einem 30-Zimmer-Haus werden Aufgaben deshalb häufig kombiniert. Geschäftsführung und operative Leitung liegen näher zusammen, Mitarbeitende übernehmen mehrere Funktionen und der Betrieb kann stärker von einzelnen Personen abhängig sein.
Das muss kein Nachteil sein. Gerade inhabergeführte Hotels, Boutiquehotels oder hochpreisige Spezialkonzepte können mit kleinen und flexiblen Strukturen sehr erfolgreich arbeiten.
Ein 90-Zimmer-Hotel benötigt dagegen eine andere Organisation. Management, Rezeption, Housekeeping, Vertrieb und weitere Bereiche lassen sich stärker aufteilen und Prozesse besser standardisieren. Gleichzeitig entstehen zusätzliche Anforderungen an Führung, Personalplanung und technische Strukturen.
Skalierung bedeutet deshalb nicht, ein funktionierendes 30-Zimmer-Konzept einfach mit drei zu multiplizieren.
Mit der Größe verändert sich das Betriebssystem des Hotels.
Auch die Betreiberlogik verändert sich
Für professionelle Betreiber ist die Zimmerzahl ein wichtiger Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsprüfung. Eine allgemeingültige Mindestgröße gibt es jedoch nicht.
Entscheidend ist, ob das Hotel genügend Ertragspotenzial bietet, um seine Betriebsstruktur und gegebenenfalls eine tragfähige Pacht oder andere Betreibervergütung zu erwirtschaften. Neben der Zimmerzahl spielen dabei Standort, Preisniveau, Auslastung, Segment, Gastronomie, Zusatzangebote und Personalkonzept eine Rolle.
Ein kleines Hotel kann für einen inhabergeführten oder spezialisierten Betreiber attraktiv sein und für einen größeren Betreiber gleichzeitig wirtschaftlich uninteressant bleiben.
Zusätzliche Kapazität kann den Kreis potenzieller Betreiber erweitern. Voraussetzung ist jedoch, dass der Markt diese Kapazität auch trägt.
Nicht die Zimmerzahl allein entscheidet, sondern das wirtschaftliche Potenzial dahinter.
Warum Größe auch für Investoren relevant ist
Investoren betrachten ebenfalls mehr als die Anzahl der Zimmer. Entscheidend sind nachhaltiger Ertrag, Investitionsbedarf, Betreiberstruktur und das langfristige Risikoprofil.
Ein größeres Hotel kann eine breitere Erlösbasis schaffen und dadurch für zusätzliche Betreiber und Kapitalgeber interessant werden. Automatisch investorenfähig wird es dadurch nicht.
Ein 90-Zimmer-Hotel mit schwacher Nachfrage oder zu hohen Investitionskosten kann wirtschaftlich deutlich problematischer sein als ein hervorragend positioniertes 30-Zimmer-Haus.
Hinzu kommt die spätere Wiederverkäuflichkeit. Ein Hotel, das stark von einzelnen Personen oder einer sehr spezifischen Betreiberstruktur abhängig ist, kann einen kleineren Käuferkreis haben. Ein nachvollziehbares Geschäftsmodell mit mehreren potenziellen Betreiber- und Käuferprofilen verbessert dagegen die Voraussetzungen für eine spätere Transaktion.
Größe kann Investorenfähigkeit unterstützen. Sie kann sie nicht ersetzen.
Größe ist ein Hebel in beide Richtungen
Mehr Zimmer können betriebliche Vorteile schaffen. Sie bedeuten aber auch mehr Fläche, höhere Baukosten, größere Kapitalbindung und einen höheren absoluten Umsatzbedarf.
Damit steigt die Abhängigkeit davon, dass der Markt die geplante Kapazität tatsächlich aufnehmen kann.
Ist ausreichend Nachfrage vorhanden und stimmt das Preisniveau, kann Skalierung die Wirtschaftlichkeit verbessern. Fehlt diese Nachfrage, vergrößert zusätzliche Kapazität das Risiko.
Die wirtschaftlich sinnvolle Zimmerzahl darf deshalb weder aus dem verfügbaren Grundstück noch aus einem architektonischen Entwurf abgeleitet werden.
Die richtige Frage
Am Anfang eines Hotelprojekts sollte nicht gefragt werden:
„Wie viele Zimmer wollen wir bauen?“
Sondern:
„Welche Kapazität kann der Markt zu einem realistischen Preisniveau tragen und welche Größenordnung ergibt daraus ein tragfähiges Modell für Betrieb und Investition?“
Erst danach sollte geprüft werden, wie diese Größenordnung baulich umgesetzt werden kann.
Die Zimmerzahl ist damit kein frei gewählter Designparameter. Sie ist das Ergebnis einer wirtschaftlichen und betrieblichen Analyse.
Fazit
30 und 90 Zimmer unterscheiden sich nicht nur quantitativ. Hinter beiden Größenordnungen können vollkommen unterschiedliche Betriebs-, Betreiber- und Investitionsmodelle stehen.
Ein kleineres Hotel kann mit einer schlanken, individuellen Struktur hervorragend funktionieren. Ein größeres Haus kann durch Skalierung andere betriebliche und wirtschaftliche Möglichkeiten entwickeln. Entscheidend ist in beiden Fällen, ob Kapazität, Nachfrage, Preisniveau und Investition zusammenpassen.
Professionelle Projektentwicklung sucht deshalb weder das möglichst kleine noch das möglichst große Hotel.
Sie sucht die Größenordnung, bei der Markt, Betrieb und Investition gemeinsam funktionieren.
Das könnte Sie ebenfalls interessieren
Neue DTB Insights direkt erhalten
Erhalten Sie neue fachliche Beiträge, Einordnungen und ausgewählte Einblicke aus der Projektarbeit von DTB direkt per E Mail.