Fixkostendegression im Hotelbetrieb
Die ökonomische Mechanik hinter Größe, Auslastung und Tragfähigkeit
Warum benötigt ein Hotel an manchen Standorten eine bestimmte Mindestgröße, um wirtschaftlich tragfähig zu werden? Und warum bedeutet mehr Größe trotzdem nicht automatisch mehr Wirtschaftlichkeit?
Ein wesentlicher Teil der Antwort liegt in der Fixkostendegression. Viele Kosten eines Hotels wachsen nicht im gleichen Verhältnis wie die Zahl der verkauften Zimmer. Steigt die Zahl der Übernachtungen, können sich diese Kosten auf mehr Leistungseinheiten verteilen.
Für die Dimensionierung eines Hotelprojekts ist dieser Effekt ein zentraler wirtschaftlicher Faktor.
Die Grundmechanik
Vereinfacht lassen sich Kosten zunächst in fixe und variable Bestandteile unterteilen.
Zu den weitgehend auslastungsunabhängigen Kosten gehören beispielsweise Teile der Geschäftsführung und Verwaltung, Versicherungen, IT-Systeme, technische Grundstrukturen sowie bestimmte Vertriebs- und Marketingkosten. Auch Pacht oder kapitalbezogene Gebäudekosten fallen weitgehend unabhängig davon an, wie viele Zimmer tatsächlich verkauft werden.
Andere Kosten verändern sich stärker mit der Belegung. Dazu gehören etwa Wäsche, Reinigungsmaterialien, Frühstücksleistungen, Verbrauchsmaterialien und Teile des Energieverbrauchs.
In der Praxis ist die Trennung nicht immer eindeutig. Besonders Personal verhält sich häufig sprungfix: Eine gewisse Grundbesetzung wird unabhängig von der Auslastung benötigt. Ab bestimmten Belegungs- oder Kapazitätsschwellen werden zusätzliche Mitarbeitende oder Schichten erforderlich.
Die grundlegende Mechanik bleibt dennoch:
Werden mehr Zimmer verkauft, verteilen sich bestimmte Kosten auf mehr Übernachtungen. Die Kostenbelastung je verkauftem Zimmer sinkt.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel
Nehmen wir für ein Modell folgende Annahmen:
Bei 30 Zimmern werden rund 7.118 Zimmer pro Jahr verkauft. Daraus entstehen etwa 925.000 Euro Zimmerumsatz und nach Abzug der variablen Kosten rund 747.000 Euro Deckungsbeitrag. Die angenommenen Fixkosten können damit nicht gedeckt werden.
Bei 90 Zimmern werden unter denselben Annahmen rund 21.353 Zimmer verkauft. Der Zimmerumsatz steigt auf etwa 2,78 Millionen Euro, der Deckungsbeitrag auf rund 2,24 Millionen Euro. Die Fixkosten können gedeckt werden.
Das Beispiel zeigt die mathematische Wirkung der Fixkostendegression. Es bedeutet ausdrücklich nicht, dass ein reales 30-Zimmer-Hotel dieselben Fixkosten hätte wie ein 90-Zimmer-Hotel.
Entscheidend ist etwas anderes:
Wenn Kosten langsamer wachsen als die wirtschaftlich nutzbare Kapazität, entsteht ein Skaleneffekt.
Warum eine wirtschaftliche Mindestgröße entstehen kann
Bestimmte Funktionen benötigt ein Hotel unabhängig davon, ob es 30, 60 oder 90 Zimmer umfasst. Ein kleineres Haus muss seine betriebliche Grundstruktur auf weniger verkaufbare Einheiten verteilen. Mit zunehmender Kapazität können bestimmte Kosten dagegen langsamer wachsen als die Zahl der verfügbaren Zimmer.
Dadurch kann für ein konkretes Betriebskonzept eine Größenordnung entstehen, unterhalb der die Kostenstruktur nur schwer tragfähig wird.
Eine allgemeingültige Mindestzimmerzahl gibt es jedoch nicht. Sie hängt unter anderem von Konzept, Preisniveau, Nachfrage, Servicetiefe, Personalstruktur, Gastronomie sowie Pacht- und Kapitalkosten ab.
Ein hochpreisiges und schlank organisiertes 30-Zimmer-Hotel kann wirtschaftlich funktionieren, während ein falsch positioniertes 100-Zimmer-Hotel scheitert.
Deshalb lautet die relevante Frage nicht:
Wie viele Zimmer braucht ein Hotel?
Sondern:
Welche Kapazität benötigt dieses Betriebskonzept an diesem Standort, um wirtschaftlich tragfähig zu sein?
Fixkostendegression hat Grenzen
Mit zunehmender Größe entstehen neue Kostenschwellen. Zusätzliche Managementebenen können notwendig werden, Housekeeping und Rezeption benötigen mehr Personal, technische Strukturen wachsen und weitere Schichten werden erforderlich.
Die Kostenentwicklung verläuft deshalb nicht linear, sondern häufig in Stufen.
Gleichzeitig steigt mit zusätzlichen Zimmern der Investitionsbedarf. Mehr Fläche, größere technische Anlagen und zusätzliche Ausstattung erhöhen Baukosten und Kapitalbindung.
Ein größeres Hotel kann somit betrieblich effizienter werden und gleichzeitig höhere Investitions- und Finanzierungsrisiken erzeugen.
Entscheidend bleibt die Nachfrage
Die stärkste Fixkostendegression hilft wenig, wenn zusätzliche Zimmer nicht verkauft werden.
Ein Standort, an dem 60 Zimmer gut ausgelastet werden können, trägt nicht automatisch 120. Muss zusätzliche Kapazität über niedrigere Preise in den Markt gedrückt werden oder sinkt die Auslastung deutlich, kann der erwartete Skaleneffekt verloren gehen.
Das zeigt bereits eine kleine Veränderung im Rechenmodell: Bei 90 Zimmern und 65 Prozent Auslastung werden rund 21.353 Zimmer pro Jahr verkauft. Bei 55 Prozent sind es nur noch rund 18.068. Der Zimmerumsatz sinkt bei unverändertem ADR von rund 2,78 auf etwa 2,35 Millionen Euro.
Ein wesentlicher Teil der vorhandenen Kostenstruktur bleibt jedoch bestehen.
Die Kostenlogik kann deshalb für mehr Größe sprechen, während die Marktlogik genau diese Größe begrenzt.
Die richtige Größe entsteht aus dem Zusammenspiel
Die wirtschaftlich sinnvolle Hotelgröße lässt sich weder aus einer pauschalen Zimmerzahl noch allein aus der Fixkostendegression ableiten.
Zu kleine Projekte können Schwierigkeiten haben, ihre betrieblichen Grundkosten zu tragen. Zu große Projekte binden zusätzliches Kapital und benötigen eine Nachfrage, die am Standort möglicherweise nicht vorhanden ist.
Professionelle Dimensionierung bringt deshalb mehrere Größen zusammen: Marktpotenzial, Preisniveau, Auslastung, Betriebskonzept, Kostenstruktur und Investitionsvolumen.
Erst ihr Zusammenspiel zeigt, ob zusätzliche Zimmer tatsächlich wirtschaftlichen Nutzen erzeugen.
Fazit
Fixkostendegression erklärt, warum Größe im Hotelbetrieb wirtschaftlich relevant sein kann. Bestimmte Kosten wachsen langsamer als die nutzbare Kapazität und können sich dadurch auf mehr verkaufte Zimmer verteilen.
Sie liefert aber kein Argument für möglichst große Hotels. Entscheidend ist, ob zusätzliche Kapazität sowohl betrieblich als auch auf der Investitions- und Marktseite tragfähig ist.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, wie groß ein Hotel maximal werden kann.
Sondern wie groß es sein muss und sein darf, damit Markt, Betrieb und Investition gleichzeitig tragfähig sind.
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